Kinh nghiệm xây nhà trọn gói trước khi ký hợp đồng

Tôi hay nghe câu này khi gia đình ngồi xuống với nhà thầu: "anh cứ làm trọn gói đi, khỏi phải lo gì". Nhiều người hiểu là đưa chìa khóa rồi đi làm việc khác. Nhưng trọn gói chỉ đúng khi hai bên thống nhất từ đầu việc ai làm gì. Dưới đây là thứ tự tôi vẫn làm cùng gia đình trước khi ký.

Hai cách hiểu "trọn gói"

Cách hiểu thứ nhất: nhà thầu lo cả vật tư, nhân công và tổ chức thi công, chủ nhà chỉ kiểm tra, nghiệm thu và trả theo tiến độ. Cách hiểu thứ hai: nhà thầu lo nhân công và tổ chức, vật tư do chủ nhà tự mua.

Hai cách khác nhau ở ba chỗ: ai chọn chủng loại, ai chịu khi vật tư có vấn đề, ai chịu phần chênh khi giá đổi giữa chừng. Việc đầu tiên khi ngồi xuống không phải hỏi giá, mà là hỏi đang nói về cách nào — câu trả lời phải nằm trong hợp đồng.

"Trọn gói" không có nghĩa là hết việc với chủ nhà. Nó chỉ đổi việc: từ mua vật tư sang kiểm tra và nghiệm thu.

Trước khi ký: khảo sát và thống nhất phạm vi

Hãy ra tận nơi trước: địa hình, độ cao so với đường, đường vào lấy vật liệu, điện nước vào tới đâu. Những thứ này quyết định phần thi công nằm ở đâu.

Yêu cầu nhà thầu liệt kê hạng mục: cái gì nằm trong hợp đồng, cái gì không. Chỗ hay bị bỏ qua nhất là phần quanh nhà — sân, hàng rào, cổng, cây xanh, điện chiếu sáng ngoài, nhà vệ sinh cho người thi công. Những thứ nằm ngoài nhà chính hay bị quên và trở thành phát sinh giữa chừng.

Kèm theo hợp đồng phải có bản vẽ và bảng chủng loại vật tư: gạch gì, kính gì, thiết bị vệ sinh gì, sơn nào. Cái gì không ghi trong bảng thì là thỏa miệng, khó chứng minh sau này.

Cuối cùng là thống nhất cách xử lý phát sinh: hạng mục nào làm tiếp và tính tiền, hạng mục nào dừng lại.

Trong lúc thi công: việc cần xem mỗi tuần

Đừng đợi cuối cùng mới ra kiểm tra. Mỗi tuần một lần, cùng một người trong nhà ra hiện trường, làm ba việc.

Thứ nhất, vật tư giao về có đúng chủng loại đã ghi trong hợp đồng không. Xem quy cách, tem, bao bì; lệch là dừng lại hỏi ngay.

Thứ hai, phần vừa làm có đúng thiết kế không: móng, cốt thép, độ dốc mái, vị trí đường ống. Không nhìn được thì hỏi giám sát vì sao.

Thứ ba, việc mới nảy sinh có được thống nhất bằng văn bản chưa. Hỏi thẳng: cái này có tính thêm không, ai duyệt.

Mỗi lần ra về, chụp ảnh và ghi một dòng: hôm nay xong gì, tuần sau làm gì — ảnh giữ được lâu nhất khi hai bên phải nhắc lại chuyện cũ.

Vật tư: cái nào chủ nhà tự chọn, cái nào để thầu lo

Nguyên tắc tôi dùng: thứ nhìn thấy và dùng hàng ngày thì mình chọn; thứ nằm bên trong và khó đổi thì để thầu lo theo hồ sơ thiết kế.

Nhà thầu nên lo phần kết cấu và vật tư phần thô, vì chúng phải đúng quy cách thiết kế và chịu tải. Chủ nhà nên chọn trước phần hoàn thiện — thiết bị vệ sinh, thiết bị điện, gạch ốp, cửa, sơn — và chốt sớm để việc giao hàng không làm chậm thợ.

Dù bên nào lo, chủng loại và quy cách vẫn ghi vào phụ lục hợp đồng. Muốn đổi thì đổi bằng văn bản, có hai bên ký.

Nghiệm thu giữa các giai đoạn

Chia công trình thành các mốc: móng, khung, hoàn thiện, lắp thiết bị. Mỗi mốc làm một biên bản, kèm ảnh chụp hiện trường, hai bên ký tên.

Chưa nghiệm thu xong mốc trước thì không qua mốc sau. Nguyên tắc này nghe gắt, nhưng nó bảo vệ cả hai bên: bên thi công được ghi nhận việc đã làm, bên chủ nhà không trả tiền cho phần chưa xem kỹ.

Tiền gắn với mốc nghiệm thu, không gắn với cảm tính. Giữ lại toàn bộ biên bản và ảnh, xếp theo thứ tự — hồ sơ đó dùng được cả khi bán nhà sau này.